Popyt i podaż nieruchomości dotychczas się bilansowały, co skutkowało stabilizacją cen. Tymczasem w obszarze najpopularniejszych nieruchomości, czyli 2- lub 3-pokojowych, odnotowano nawet kilkuprocentowy wzrost cen. Analitycy PKO BP bliżej przyjrzeli się sytuacji na rynku. Jakie są efekty ich badań?

Tańsze mieszkania w 2023 r.?

Sytuacja ekonomiczna Polaków od pewnego czasu się pogarsza. Pandemia i wojna w Ukrainie to wydarzenia, których skutki odczuwa cała globalna gospodarka. Wpływają one m.in. na zdolność kredytową i ceny mieszkań. Jakie czynniki zdaniem ekspertów wpływają na obniżkę cen na rynku nieruchomości?

Przesłanki świadczące o spadku cen mieszkań:

• mniejszy popyt na mieszkania – w niektórych publikacjach pojawia się określenie „zapaść popytu”, która spowodowana jest wysokimi stopami procentowymi i restrykcyjnymi regulacjami ostrożnościowymi;
• niższe dochody ludności – wynagrodzenie wpływa na zdolność kredytową, a stagnacja w obszarze płac wyraźnie ograniczyła ją u wielu osób;
• koszty budowy mieszkań rosną wolniej – jest to kluczowy element wpływający na cenę metra kwadratowego.

Każdy medal ma dwie strony. Analitycy PKO BP przeanalizowali także czynniki, które hamują spadek cen mieszkań. Są to:

• systematyczny wzrost akcji kredytowej – banki będą powoli, ale coraz chętniej finansować inwestycje mieszkaniowe;
• rosnący popyt na mieszkania wśród uchodźców z Ukrainy;
• wysokie ceny najmu przy ograniczonej podaży mieszkań.

W drugiej połowie 2023 r. rynek będzie zmagał się z ograniczeniem podaży. Od kilku miesięcy spada liczba nowych inwestycji, a część rozpoczętych projektów została wstrzymana. W przypadku dynamicznej odbudowy popytu może to prowadzić do wzrostów cen nieruchomości. Jest to możliwe ze względu na rządowy program „Bezpieczny kredyt 2%”.

Wnioski z raportu PKO BP

Zdaniem analityków banku PKO BP nowy program może osłabić popyt kredytowy. Potencjalni kredytobiorcy mają wstrzymywać się z decyzjami, co przy nadpodaży mieszkań ma zwiększyć tendencje spadkowe cen. Jednak wraz z uruchomieniem programu przewiduje się wzrost popytu. Warto zauważyć, że malejąca od I kwartału 2022 r. podaż mieszkań ma ożywić trendy wzrostowe cen.

Stabilizacja rynku nieruchomości w I połowie 2023 r.

Inflacja i wysokie stopy procentowe to zmory, przez które wiele osób odkłada zakup mieszkania „na później”. Jednocześnie to czynniki, które zmniejszają siłę nabywczą kapitału. W celu jego ochrony inwestorzy lokują pieniądze na rynku nieruchomości. Efektem tych działań jest stabilizacja cen mieszkań.

Pogorszyła się natomiast zdolność kredytowa wielu Polaków. Sprawiło to, że osoby zdecydowane na kupno nieruchomości wybierają mieszkania znajdujące się na obrzeżach dużych miast i w powiatach graniczących z aglomeracjami. Analitycy Emmerson Evaluation zauważają, że jest to wynikiem niższych cen mieszkań i mniejszej siły nabywczej konsumentów.

Kapitał, który trafia na rynek nieruchomości w celu ochrony przed inflacją, systematycznie zmniejsza ofertę lokali u deweloperów. Dotychczas popyt równoważy się z podażą, co uspokoiło rynek i wypłaszczyło krzywą cen, zapewniając stabilizację.

Istnieją przesłanki świadczące o tym, że stabilizacja na rynku nieruchomości nie potrwa długo. Jednym z kluczowych elementów, który najpewniej na to wpłynie, jest program „Bezpieczny kredyt 2%”.

Od kiedy dostępny będzie „Bezpieczny kredyt 2%” i kto może z niego skorzystać?

Osoby do 45. roku życia, które nie mają i nie miały mieszkania, domu lub spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, będą mogły ubiegać się o „Bezpieczny kredyt 2%”. Finansowanie dostępne będzie od 1 lipca 2023 roku.

Maksymalna wysokość kredytu w programie:

• dla osoby do 45. roku życia – 500 tys. zł;
• dla małżeństwa lub rodziców z dzieckiem – 600 tys. zł.

Publikacje analityków rynku nieruchomości pojawiające się w sieci sugerują, że wejście programu w życie zapewni wielu osobom możliwość kupna pierwszego mieszkania na kredyt. Jeżeli dotychczasowa zdolność kredytowa nie pozwalała na zakup nieruchomości lub była niewystarczająca, to „Bezpieczny kredyt 2%” zmieni układ sił. Innymi słowy, poprawi siłę nabywczą konsumentów. Czy rzeczywiście ruszą oni na zakupy?

Czy dzięki „Bezpiecznemu kredytowi 2%” rynek nieruchomości odżyje?

Popyt i podaż nieruchomości nadal się bilansują, ale w drugiej połowie roku sytuacja prawdopodobnie ulegnie nagłej zmianie. Mniejsza liczba dostępnych mieszkań i jednoczesne nagłe duże zainteresowanie nieruchomościami może doprowadzić do wzrostów cen.

Deweloperzy, żeby nadążyć za popytem, będą potrzebować przynajmniej kilku miesięcy. Co więcej, jeśli koniunktura w gospodarce zacznie się poprawiać, to ceny nieruchomości z pewnością będą wyższe. Oznacza to, że „tanio” już było lub jest teraz.

Stabilizacja na rynku mieszkaniowym w Polsce nie potrwa długo

Zarówno analitycy PKO BP, Emmersona, jak i EY czy Deloitte zakładają różne scenariusze dla rynku nieruchomości. Pierwsza połowa roku to marazm z niewielkimi wahaniami cen. Drugie półrocze może być pod tym względem bardziej dynamiczne, co bezpośrednio wiąże się ze startem programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. W dłuższej perspektywie i przy założeniu, że sytuacja w gospodarce będzie się poprawiała, trzeba liczyć się ze wzrostami cen nieruchomości. Oznacza to, że taniej niż obecnie raczej nie będzie.