Rewitalizacja kamienic to proces odświeżenia i modernizacji starych, często zaniedbanych budynków, które mają wartość historyczną lub architektoniczną.

Celem rewitalizacji jest przywrócenie kamienicy do jej pierwotnej świetności, zarówno pod kątem estetycznym, jak i funkcjonalnym, przy jednoczesnym dostosowaniu jej do współczesnych standardów mieszkaniowych (np. podłączenie do źródeł ciepła) czy uregulowań np. energetycznych.

Rewitalizacja kamienic przynosi wiele korzyści, zarówno dla inwestorów, jak i dla lokalnej społeczności. Inwestorzy zyskują atrakcyjne nieruchomości o dużym potencjale inwestycyjnym, często w topowych lokalizacjach, gdzie nie ma już dostępnych działek do budowy, a mieszkańcy – nowe, komfortowe mieszkania w historycznym, a przy tym odświeżonym otoczeniu.

Rewitalizacja przyczynia się również do ożywienia gospodarczego, kulturalnego i społecznego miasta przyciągając nowych mieszkańców oraz turystów.

Wymagania formalne związane z remontem kamienicy zależą od przepisów obowiązujących na obszarze, na którym jest umiejscowiona kamienica, stanu technicznego oraz zakresu planowanych prac. Mogą obejmować zarówno zgłoszenie remontu, jak i uzyskanie pozwolenia na budowę.

Dodatkowo niezbędne mogą być opinie innych specjalistów, np. konserwatora zabytków, architekta, czy inżyniera budownictwa.

Zachowanie historycznego charakteru budynku podczas rewitalizacji wymaga starannego opracowania projektu architektonicznego. Należy zwrócić uwagę na takie elementy jak: oryginalne detale architektoniczne, układ pomieszczeń, materiały wykończeniowe używane kiedyś i dziś.

Każdy projekt jest inny i niepowtarzalny, ale wszystkie z nich łączy sztuka znalezienia balansu między zachowaniem elementów przeszłości a dostosowaniem budynku do współczesnych wymagań i norm, między innymi termicznych, czy wynikających z oczekiwań potencjalnych mieszkańców. Wymaga to ścisłej współpracy z architektem, konserwatorem zabytków oraz inżynierami budowlanymi, by połączyć wizję i funkcjonalność z poszanowaniem przeszłości danego budynku.

Współczesne trendy łączą w sobie elementy tradycyjne z nowoczesnymi. Priorytetem jest stworzenie komfortowych i funkcjonalnych przestrzeni, które będą odpowiadały oczekiwaniom współczesnych mieszkańców.

Wyróżniamy dwa style, które są najczęściej stosowane we wnętrzach kamienic: loftowy oraz klasycystyczny z odkryciem cegły i wykorzystaniem sztukaterii.

Nabycie kamienicy, która podlega prawu pierwokupu miasta, wymaga przeprowadzenia dodatkowego aktu notarialnego, tzw. umowy warunkowej, która trafia do urzędu miasta i na tej podstawie, urzędnicy miejscy wydają zaświadczenie o tym, że miasto nie korzysta z prawa pierwokupu, a tym samym wyraża zgodę na sprzedaż danego budynku. Jest to procedura formalna trwająca ponad 30 dni – dopiero po jej zakończeniu można przystąpić do finalnej umowy przenoszącej własność na nowego właściciela.

Miasto decyduje się na zakup nieruchomości tylko o wybitnych walorach architektonicznych, więc nie stanowi to zagrożenia dla inwestycji.

Rewitalizacja kamienic, choć niezwykle satysfakcjonująca, wiąże się z wieloma wyzwaniami. Oto niektóre z najważniejszych:

Wyzwania techniczne

• Stan techniczny budynku

  Kamienice często wymagają gruntownej renowacji, a weryfikacja stanu technicznego wymaga wiedzy i współpracy wielu specjalistów z branży budowlanej, jak architekci, branżyści od poszczególnych mediów, często również konsultacji z konserwatorem.

  Rentowne Inwestycje weryfikują stan techniczny budynku przed jego zakupem, aby już na wczesnym etapie oszacować koszty remontu danego budynku.

• Ukryte usterki

  Podczas prac remontowych mogą zdarzyć się przykre niespodzianki takie jak wilgoć, pleśń, czy uszkodzenia konstrukcyjne, co wymaga dodatkowych nakładów finansowych i czasowych. Z tego powodu tak ważna jest prawidłowa weryfikacja kupowanej kamienicy przez doświadczone osoby specjalizujące się w projektach kamienicznych.

• Zabytkowe elementy

  Ze względu na swoją unikalną wartość architektoniczno-historyczną często zdarza się, że należy zachować oryginalne elementy budynku (zewnętrzne lub wewnętrzne) lub je odtworzyć, co wymaga specjalistycznej wiedzy, umiejętności oraz współpracy architekta z konserwatorem.

• Instalacje

  W większości przypadków stare budynki dysponują starą instalacją elektryczną nieprzystosowaną do aktualnych standardów zużycia mocy (głównie ze względu na mnogość sprzętu AGD w mieszkaniach), często nie posiadają również centralnego ogrzewania, łazienek w każdym mieszkaniu (cały czas zdarzają się kamienice z jedną lub dwiema łazienkami na piętrze). Modernizacja instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i centralnego ogrzewania w starych budynkach wiąże się więc z dobrą organizacją pracy całego zespołu i często jest skomplikowana ze względu na konstrukcję całej kamienicy, co wymaga specjalistycznych i niestandardowych rozwiązań.

Wyzwania prawne i administracyjne

• Dokumentacja i pozwolenia

  Dokonanie odpowiednich zgłoszeń, a w niektórych przypadkach uzyskanie niezbędnych pozwoleń (jak np. na zajęcie pasa ruchu drogowego/chodnika przy remoncie elewacji), czy zgód np. konserwatora zabytków, może być czasochłonne i wymaga odpowiedniej wiedzy.

  Przygotowaniem odpowiedniej dokumentacji oraz wszelkimi formalnościami zajmują się wyspecjalizowane osoby z zespołu Rentownych Inwestycji.

• Prawa własności

  Ze względu na fakt, że kamienice były budowane co najmniej kilkadziesiąt, a w wielu przypadkach nawet ponad 100 lat temu, przechodziły z rąk do rąk wielu właścicieli i spadkobierców, współpraca z wieloma właścicielami danego budynku i uzgodnienie wspólnych działań czasami bywa bardzo trudne i czasochłonne.

• Zmiany w przepisach

  Zmiany w przepisach budowlanych i konserwatorskich mogą wpłynąć na przebieg inwestycji, dlatego ważne jest, aby korzystać z doświadczonych osób, które są na bieżąco ze wszystkimi zachodzącymi zmianami.

Wyzwania finansowe

• Koszty remontu

  Koszty rewitalizacji kamienicy dla osób niedoświadczonych są często wyjątkowo trudne do oszacowania. Należy zwrócić uwagę na zupełnie inne kwestie niż w przypadku pojedynczego mieszkania. Ewentualne niedopatrzenia są bardzo kosztownymi nauczkami – to przynajmniej kilkadziesiąt tysięcy złotych, co przy większej ilości i niedokładnej weryfikacji może mieć wpływ na rentowność całego projektu. Ze względu na wysoki próg wejścia – od kilku do nawet kilkunastu milionów złotych – znalezienie odpowiedniego źródła finansowania, takiego jak kredyt bankowy, dotacje unijne, czy inwestorzy prywatni dysponujący odpowiednimi środkami finansowymi na już, jest wyzwaniem.

  Crowdfunding pożyczkowy to odpowiedź na wyżej wspomniane wyzwanie oraz doskonała alternatywa, dająca możliwość uzyskania odsetek od pożyczonego kapitału również tym pożyczkodawcom, którzy może nie dysponują setkami tysięcy złotych wolnych środków, ale mają wystarczająco odłożonego kapitału, który zamiast leżeć na koncie i tracić na wartości, może generować zyski znacznie przewyższające poziom inflacji.

Podsumowując:

Rewitalizacja kamienic to złożony proces, który wymaga kompleksowego podejścia i uwzględnienia wielu czynników. Jednocześnie, pomimo tych wyzwań, przy odpowiednim zapleczu, przygotowaniu i zdobytym doświadczeniu jest to inwestycja, która w pozytywny sposób zmienia tkankę miasta i ma realny wpływ na życie jego społeczności. To daje niesamowitą satysfakcję i motywuje do kolejnych inwestycji, zarówno nas, jak i naszych Pożyczkodawców.

Koszt rewitalizacji danej kamienicy jest zawsze rozpatrywany oddzielnie na każdym z projektów i zależy od wielu czynników jak rozmiar budynku, ilość klatek schodowych, stan poszczególnych elementów budynku jak (dach, stropy etc.) zakresu prac remontowych w mieszkaniach, źródła ogrzewania w budynku i wielu innych. Należy uwzględnić również aktualne ceny materiałów i poszczególnych usług, jakie należy wykonać przy remoncie. Dodatkowo należy pamiętać o zagospodarowaniu przestrzeni wokół kamienicy np. miejscach parkingowych czy przestrzeni dla mieszkańców jak np. ławek.

Rentowne Inwestycje w swoich kosztorysach, z racji doświadczenia i wypracowanej ekonomii skali, przyjmuje, że koszt rewitalizacji całej kamienicy to średnio około 2 500 zł, liczone od metra kwadratowego powierzchni mieszkalnej.

Najczęstsze błędy popełniane podczas rewitalizacji kamienic wynikają często z niedostatecznej wiedzy na temat specyfiki tych obiektów, a tym samym niedoszacowanych kosztów, zbytniego pośpiechu i chęci szybkiego zysku, podczas gdy rewitalizacja kamienic to maraton, a nie sprint. Oto kilka przykładów najczęściej popełnianych błędów:

• Zaniedbanie badań historycznych i stanu technicznego budynku

  Brak szczegółowej wiedzy na temat walorów historycznych danego budynku oraz samej konstrukcji kamienicy, w tym elewacji (które czasami można odnaleźć w archiwach), może prowadzić do znacznego zwiększenia finalnych kosztów w porównaniu do tych zaplanowanych.

• Złe dobranie materiałów budowlanych

  Stosowanie materiałów o niskiej jakości lub niewłaściwych parametrach może sprawić, że budynek nawet po remoncie nie będzie wyglądał atrakcyjnie, a materiały w częściach wspólnych będą się szybko zużywać i w niedługim czasie będą nadawać się do ponownego remontu, co może mieć wpływ na niezadowolenie klientów.

• Nieprzestrzeganie przepisów budowlanych i konserwatorskich

  Naruszenie przepisów może skutkować koniecznością wykonania dodatkowych prac, zatrzymaniem inwestycji lub nakazie wykonania jeszcze raz tych samych prac wg wytycznych, co podwaja koszty realizacji. Właśnie z tego powodu tak ważne jest planowanie i ustalanie z inżynierami harmonogramu całego procesu.

• Zbyt duża ingerencja w oryginalną strukturę budynku

  Nadmierna ingerencja w konstrukcję budynku – szczególnie nośną – może prowadzić nawet do zagrożenia zawaleniem i wszystkich konsekwencji z tym związanych. Niewiele osób wie na przykład o tym, że cienkie ściany działowe w kamienicach również mogą pełnić ważną funkcję konstrukcyjną. Dlatego tak ważne przed podjęciem jakikolwiek działań jest uzyskanie opinii konstruktora i architekta, a także sprawdzenie dokumentacji budynku i zestawienie jej z aktualnym stanem.

• Nieodpowiednie planowanie finansowe

  Niedoszacowanie kosztów lub bardzo optymistyczna kalkulacja nieuwzględniająca pewnego buforu bezpieczeństwa dla kosztów remontu może prowadzić do opóźnień w realizacji inwestycji, lub nawet konieczności rezygnacji z części zaplanowanych prac.

Perspektywy rozwoju rynku najmu mieszkań w Łodzi są bardzo dobre. Związane jest to między innymi z:

• Rosnącym zainteresowaniem turystów

  Władze miasta chcą, aby Łódź kojarzyła się z wydarzeniami kulturalnymi oraz biznesem, a organizowane eventy np. Festiwal Światła i rewitalizowane centrum miasta przyciągają z roku na rok coraz większą liczbę turystów – nie tylko z Polski, ale i z zagranicy – zachwycających się secesyjnym dziedzictwem kamienic, co daje duży potencjał wzrostu cen najmu – szczególnie w sektorze wynajmu krótkoterminowego.

• Zjawiskiem gentryfikacji

  Gentryfikacja to zjawisko społeczne polegające na zmianie charakteru zaniedbanej i uboższej części miasta, np. podniesieniu standardu budynków i ich odnowieniu, która objawia się we wzroście cen nieruchomości, a tym samym pojawieniu się bardziej majętnych mieszkańców i zmianie społecznego odbioru danego obszaru miasta czy dzielnicy. To proces, który aktualnie dzieje się w Łodzi, a wcześniej można było obserwować go na krakowskim Kazimierzu oraz warszawskiej Pradze.

• Zmianą preferencji najemców

  Raport "Najem 2030" świetnie pokazał, że młodzi studenci coraz częściej chcą mieszkać w samodzielnych lokalach (już ponad 40% badanych), a nie dzielić mieszkanie ze współlokatorami, co w przypadku Łodzi, która posiada zarówno renomowany Uniwersytet Medyczny, Akademię Sztuk Pięknych, jak i Politechnikę Łódzką, daje duży potencjał dla rynku wynajmu dla studentów.

• Niskimi cenami nieruchomości

  Na tle innych dużych miast wciąż Łódź i Śląsk mają największy potencjał do wzrostów cen nieruchomości. To sprawia, że stopy zwrotu z inwestycji na wynajem są bardzo atrakcyjne dla inwestorów.

• Centralnym położeniem Łodzi

  Ze względu na swoje położenie w samym centrum Polski oraz utrudniony dostęp do towarów z Chin od czasów pandemii, a potem rozpoczęcia wojny rosyjsko-ukraińskiej, rośnie zainteresowanie powierzchniami magazynowymi firm z branży e-commerce (sklepy internetowe) oraz logistycznej, co generuje potrzebę powstania wielu nowych miejsc pracy, a co za tym idzie potrzeby mieszkaniowe.

• Powstaniem nowych miejsc pracy

  W Łodzi znajduje się największy akcelerator startupów i włodarze miasta mocno intensyfikują swoje działania promocyjne, aby ściągnąć na swój teren jak najwięcej biznesu – szczególnie z sektora IT. Wysokie zarobki w tej branży, w połączeniu z mniejszymi kosztami życia niż np. w Warszawie sprawiają, że Łódź zyskuje mieszkańców o coraz większym portfelu zakupowym i często inwestorskim, którzy muszą gdzieś mieszkać, a to przyczynia się do zwiększenia liczby osób poszukujących mieszkania na wynajem.

Podsumowując:

Rewitalizacja kamienic w Łodzi to doskonała inwestycja, która przynosi zarówno satysfakcję z wykonanej pracy, jak i pozostawienia po sobie dziedzictwa, które posłuży lata. Cały proces wymaga starannego planowania, wyboru odpowiednich wykonawców oraz znajomości specyfiki ciągle rosnącego, ale niedoszacowanego lokalnego rynku nieruchomości. Ze względu na wszechobecny deficyt specjalistycznej wiedzy i doświadczenia w tego typu inwestycjach, Rentowne Inwestycje zmagają się z mniejszą konkurencję niż ta, jaka jest obserwowana w innych segmentach rynku nieruchomości, a co za tym idzie, daje to wymierne i powtarzalne korzyści finansowe.

Nasze inwestycje wymagają dużych nakładów finansowych. Dlatego dotychczas korzystaliśmy głównie z własnych środków oraz wsparcia grupy stałych inwestorów.

Teraz, dzięki innowacyjnemu rozwiązaniu – crowdfundingowi pożyczkowemu – każdy może zostać naszym pożyczkodawcą. Crowdfunding pozwala wielu osobom wspólnie sfinansować duży projekt, nawet jeśli każda z nich pożyczy niewielką kwotę.